Il mercato delle locazioni è in netta crescita e la locazione residenziale sta assumendo sempre maggiore importanza nelle città italiane e nel comportamento di famiglie e di operatori economici. Infatti, la domanda residenziale aggregata che riguarda studenti, giovani e lavoratori immigrati si stanzia fra i 2,4 milioni e 2,8 milioni di utenti in grado di versare un canne di affitto mensile di 500 euro. Ma non è tutto: il mercato degli affitti è di 670.000 case l’anno e ne vanno aggiunte altre 730.000 utilizzate per la locazione breve. Stiamo parlando di più del doppio rispetto alle compravendite per le quali, i numeri, si fermano a 560.000.

In base ai dati analizzati al convegno su “Una casa da vivere e offerte innovative per i nuovi modi di abitare” che è stato organizzato da Sidief in collaborazione con la Banca d’Italia, sono emersi dei temi molto importanti sulla necessità e sulla difficoltà di procedere con la gestione professionale degli affitti e l’importanza di concepire la casa come un bene strumentale ed anche sulle necessità di rigenerare l’abitare.

Facciamo chiarezza sulle locazioni brevi

L’importante aumento della locazione breve

Il presidente Sidief ha spiegato come, in passato, l’affitto veniva considerato un investimento di tipo residuale; oggi, invece, grazie all’importante aumento della formula di locazione breve vi è anche un forte incremento della redditività degli immobili che ha creato un mercato nuovo. In Europa, l’84% delle famiglie (in Italia il 92%) è proprietaria di alloggi e perciò vi è pochissima offerta di locazione per le categorie più deboli o per gli immigrati ad esempio che hanno una grande difficoltà ad entrare nel mercato dei privati. Soltanto più recentemente sono state avviate delle iniziative per realizzare alcune residenze indirizzate prettamente agli studenti o ai giovani laureati. Si tratta di un fenomeno completamente nuovo, che specialmente negli ultimi tre anni è esploso per usi lavorativi o turistici: parliamo del mercato degli affitti brevi.

Alla fine di quest’anno è stato stimato che circa un milione di alloggi (il doppio rispetto a due anni fa) viene affittato per brevi periodi durante l’anno. Questa situazione, ovviamente, va a scapito del mercato della compravendita e di quello della locazione tradizionale, aumentando ancora di più la difficoltà delle categorie un po’ più deboli.

La gestione degli immobili di uso residenziale è influenzata dai vincoli giuridici e fiscali

Durante il convegno, il professor Fabrizio di Lazzaro, della facoltà di Economia Aziendale della Luiss Guido Carli, con una relazione ha posto attenzione sul quadro normativo ed economico precisando che per gestire gli immobili ad uso residenziale è indispensabile trasformare e riqualificare l’immobileesistente per renderlo più adatto alle nuove richieste di mercato. Però, questa attività specificatamente industriale non può essere esercitata utilmente nella forma giuridica più adatta, ovvero quella inerente alle società commerciali, per via dei vincoli giuridici e fiscali che caratterizzano la sua operatività.

In particolare, viene sottolineato che, essendo impossibile dedurre le quote di ammortamento per gli immobili residenziali in affitto, ciò va a sfavore degli investimenti che servono per la riconversione e la riqualificazione dell’immobile esistente.

Da questa situazione prendono vita alcune proposte necessarie a rilanciare gli investimenti sull’immobiliare residenziale e si spera che tutti gli immobili vengano considerati, pure fiscalmente, di carattere strumentale, in maniera tale da partecipare a reddito imponibile a seconda degli effettivi costi e ricavi. Bisogna eliminare, quindi, la distinzione fiscale fra gli immobili strumentali e quelli non strumentali per favorire i processi di gestione immobiliare industriale ed incentivare le aggregazioni degli operatori economici.

L’offerta è spesso inadeguata

Il direttore generale di Sidief, Carola Giuseppetti, con il suo intervento ha precisato che la locazione residenziale potrebbe rappresentare un asset class importante capace di attirare l’attenzione di molti investitori istituzionali che si stanno interessando a questo comparto. Però, ci sono dei problemi per quanto riguarda le inadeguate caratteristiche dell’offerta sia per quanto concerna la qualità, il comfort, la dimensione delle case ma soprattutto i servizi gestionali. Dare maggiore valore agli spazi inutilizzati per migliorarne la fruizione è un buon modo per catalizzare l’attenzione su questo target di mercato.

Il progetto per la valorizzazione

A questo proposito è stato presentato il progetto pilota di Sidief rivolto alla valorizzazione dei suddetti spazi inutilizzatiche prevede di riutilizzare i magazzini, le corti ed i cortili, le terrazze, i depositi, le ex case dei portieri e le vecchie unità commerciali per trasformarle in aree per servizi per gli utenti; nascerebbero così zone con giochi per bambini; aeree fitness e relax; spazi per la lettura o per giocare a carte; sale per feste, corsi ed eventi e molto altro ancora. Questi ambienti verrebbero gestiti o prenotati grazie alle app e il meccanismo di condivisione verrà aperto a tutti i clienti Sidief. Il progetto pilota partirà da Roma e si estenderà in tutta Italia creando una rete nazionale che garantirà ad ognuno di condividere possibilità, esperienze e spazi in real time.

Rendimento immobiliare e rendimento azionario

Infine è molto interessante lo studio che riguarda l’andamento del mercato immobiliare a lungo periodo, dal quale è emerso che in Italia, fra il 1927 ed il 2015 il rendimento dell’attività immobiliare residenziale ha superato quella del mercato azionario.

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